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房屋租赁超过20年怎么办？

洛阳律师分析案情

　　案情

　　2003年12月25日，某公司作为甲方与作为乙方的李某某签订了关于租赁公司某门市部合同书，合同租赁年限为50年，自2004年元月1日至2053年12月31日止。财产使用权租金共为拾叁万元，双方同意土地租金，一年内全部付清。该合同签订后，李某某将租金已交付给某公司，直到现在某公司、李某某一直履行合同。现某公司要求李某某返还该某门市部，因而成诉。

　　审判

　　一审法院经审理认为，某公司与李某某签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且某公司、李某某一直履行该合同，当事人应按照协议约定全面履行各自的义务，该合同中系房屋租赁合同，因此，自租赁之日起二十年内为有效合同，超过二十年的部分无效，该合同至今尚未履行至二十年，故对某公司的诉讼请求，一审法院不予支持，应予驳回。综上所述，判决驳回某公司的诉讼请求。案件受理费100元，由某公司负担。一审判决后，某公司提起上诉，菏泽市中级人民法院维持原判。

　　法官释法

　　根据我国民法典第705条规定：房屋租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

　　通常情况下，当事人在确定租赁期限长短时，要根据租赁物的性质和承租人的使用目的来确定。例如，租赁汽车的合同中，按照国家有关规定，汽车的使用寿命是10年，双方当事人不可能约定一个租赁期为20年的租赁合同。相对动产租赁期限较短而言，租赁期较长的是不动产租赁即房屋租赁。在房屋租赁中，用于承租人居住需要和用于商业性租赁的期限不一样。一般来讲，用于居住租赁的承租人希望租期长一些，使这种租赁关系相对稳定一些。当然，20年实际上并不是一个绝对的最高限，因为如果租赁合同双方当事人在20年期满时，仍然希望保持租赁关系，可以采取两个办法。首先，租赁双方不终止原租赁合同，承租人仍然使用租赁物，出租人也不提出任何异议。这时法律规定视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，即双方当事人又形成了一个不定期租赁的关系，如果一方当事人想解除合同随时都可以为之，这种情况被称为合同的“法定更新”。其次，租赁双方当事人根据原合同确定的内容再续签一个租赁合同，如果需要较长的租期，当事人仍然可以再订一个租期为20年的合同，这种情况被称为“约定更新”。租赁期限是租赁合同的存续期间，在性质上属于民事法律行为所附的终期。租赁期限一旦届满，租赁合同将失去效力。因此，租赁期限直接关系租赁物的使用和返还时间、租金的收取期限，对合同双方当事人意义重大。